地主背后的“隐秘关系”：给中国投资者留下的4大隐患
谁最了解柬埔寨地主？是身受纠纷的投资者、中介还是身兼中介的柬埔寨地主。为了能搞清楚柬埔寨地主背后的“隐秘隐患”。记者采访一名会中文的柬埔寨地主，他的中文名字叫张兴道。在采访中，他把柬埔寨地主最有可能给投资者带来的投资隐患的问题一一举例出来。张兴道从事土地交易8年之久，他接触的地主无数，遇到的问题也非常之多。
9月3日下午，张兴道带我来到金边的郊区，望着一片车开不进去的稻田，周围是水渠、又是泥巴路、又是池塘。方圆几百米之间，仅有一家运营的大型工厂。他用手指着远方自信的地说道：2018年，我把这块300多平方的地给卖出去了。
（张兴道卖出的300多平土地现状）
这里距离永旺2约10分钟车程。四车道的大路两侧还是有不少商铺、居民。紧接着，我又跟着他去到更远的村落，附近小卖部、居民区、寺庙的组合烟火气浓烈。这里距离永旺二和机场约20分钟，对我来说最大的好处是汽车能开进去，但其中三分之一的路程是颠过去的。
在一块宅基地前我们停下来了，这里总面积近1000平方，地主住在最末端。为顺利出售土地，张兴道为其切割划分7份。记者去时，有建成的民房，亦有忙碌施工队。
（1000平方土地现状）
仅是半天的接触，张兴道全程以流利的中文与我热情的交谈，谈吐间虽常难以表达专业词汇，但却的足够自信。
他自豪地告知记者，自己没上过华文学校，学生时期经常去在柬埔寨的中国台湾寺庙的公开课学中文。工作后，由于经常接触中国顾客才达到如今对答如流的水平。他的TikTok帐号上也发布了各种“带团看土地”的视频，他在视频里的身份是“导游”。
张兴道介绍道，在柬埔寨不论是地主还是投资者，大多纠纷都来源于“硬卡”。
什么是硬卡？有过购房经验的都知道，“硬卡”被土地法所承认的产权持有形式，有准确的坐标标注、边界、土地所有人等信息，是该土地合法永久所有权的证明文件。更是可作为资产进行抵押贷款。反之，“软卡”则指的是一种非正规土地所有权证明，没有准确的坐标标注，很难准确界定土地边界。在首都金边以外的各地普遍存在。
而用张兴道的话讲，投资人一定要选择硬卡土地，因为柬埔寨的土地纠纷往往是不可预测的。
之前有不少中国投资人来到柬埔寨，经人介绍看了些价格十分低廉的土地。盲目投资后才发现土地皆为软卡，且处在有争议的地区。而想转为硬卡土地可能性几乎为零。所以若想安全可靠地投资土地，还需找到专业机构及人员咨询。
（1000平方土地地理位置）
而此类问题只是土地纠纷问题的冰山一角。
2020年，一柬埔寨籍中国投资者在贡布省购置数百公顷土地欲开发经济特区，不料与柬埔寨三星上将的土地重叠高达165公顷。在柬埔寨前首相特别助理东达拉的调解下，二人同意接受东达拉提出的双赢解决方案，并当场签署迈向解决问题的相关协议。
针对该问题，张兴道解释道这是因土地分割造成的隐患。由于柬埔寨战后的土地划分尚不明确，开发者的土地仅使用了其中一部分，而这一部分又被分割成了更小的板块，当这些板块持有者将它变卖，则造成实际持有者重叠的现象。由于案情复杂多由法院处理。
张兴道介绍道在“硬卡问题”方面可分为几大类，也是中国投资者最关心，与之最密切相关的。
一是地主或因急用钱将硬卡抵押出去，投资者要过户，则需先将硬卡赎回。而往往赎回的金额较高；
二是该土地由多人合资购买，难以将土地再分离划分，且过户需经由每位地主的同意。交易过程中地主却故意隐瞒真相，造成法律程序难以进展；
三也是出现频率最高的问题，如房屋由家里过世亲人持有，其所有直系亲属有1人不同意就不能过户；又或是离异夫妻共同持有，过户也需经过双方同意。
四是土地本就存在纠纷，如先前合同尾款未结清且被变卖多次的情况，尽管其各方面的硬件条件优越，但却让投资者们望而却步。
（张兴道卖出的300多平土地四周环境）
而这诸多的问题中，张兴道经常查看深陷土地纠纷地主的文件，斟字酌句地研究，揪出背后原因、实地走访、拜访当事人进行调解。“但这远比做房产销售要轻松得多。”张兴道爽朗地笑着说。
由于靠近乡村易招工的缘故，如今柬埔寨热土主要集中在金边以外的一圈：实居省、31号路、41号路等。
但至今柬埔寨仍有尚未整片开发出来的土地，这些土地上的户主持有的也均为软卡。这也就意味着，随着柬埔寨经济发展，城市规划、基础设施建设，以及土地纠纷等问题或接踵而来。其不确定性，也影响着片区化的开发。
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